È la domanda che torna prima di ogni assemblea: questa delibera con quale maggioranza passa? Sbagliare quorum è uno degli errori che più spesso rende una delibera annullabile, con il rischio concreto di dover riconvocare tutti e rifare la votazione.
In questa guida trovi le maggioranze che ricorrono più spesso, divise per tipo di decisione, con la tabella riepilogativa da tenere a portata di mano e gli errori che più spesso mandano all'aria una delibera.
I due quorum: costitutivo e deliberativo
Ogni assemblea deve superare due controlli distinti, ed è qui che nasce buona parte della confusione:
- Quorum costitutivo — quante persone e quanti millesimi devono essere presenti perché l'assemblea sia validamente costituita e possa iniziare.
- Quorum deliberativo — quanti voti servono, sul singolo punto, perché la decisione sia approvata.
Entrambi si misurano su due grandezze insieme: le teste (i condòmini partecipanti) e i millesimi (il valore delle rispettive quote). Un solo criterio non basta quasi mai: servono tutte e due le condizioni contemporaneamente.
Prima convocazione
Costituzione dell'assemblea
In prima convocazione l'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condòmini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio (666,67 millesimi) e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Le due condizioni sono cumulative.
Approvazione delle delibere
Una volta costituita, la delibera ordinaria è approvata con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi).
Attenzione alla differenza: il quorum costitutivo si conta sui partecipanti al condominio (tutti), quello deliberativo sulla maggioranza degli intervenuti (i presenti). Sono due basi di calcolo diverse.
Seconda convocazione
La seconda convocazione esiste proprio perché in prima è raro raggiungere i due terzi. I requisiti si abbassano, ma non spariscono: l'idea diffusa che in seconda convocazione «si delibera con chiunque sia presente» è sbagliata.
Costituzione dell'assemblea
Serve l'intervento di tanti condòmini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'edificio (333,34 millesimi) e un terzo dei partecipanti al condominio.
Approvazione delle delibere
La delibera è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio (333,34 millesimi).
Attenzione però a non confondere i due piani: l'assemblea si costituisce ugualmente con un terzo dei partecipanti e un terzo del valore. Il quorum più alto riguarda solo la votazione, non l'apertura della seduta.
Le materie a maggioranza qualificata
Maggioranza degli intervenuti + 500 millesimi
L'art. 1136 comma 4 elenca le delibere che devono essere sempre approvate con la maggioranza del comma 2, cioè maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore:
- nomina e revoca dell'amministratore;
- liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore;
- ricostruzione dell'edificio e riparazioni straordinarie di notevole entità;
- installazione di impianti di videosorveglianza sulle parti comuni (art. 1122-ter);
- autorizzazione all'amministratore a partecipare a progetti e iniziative territoriali (art. 1135 comma 3).
Allo stesso quorum sono soggette le innovazioni agevolate dell'art. 1120 comma 2 — sicurezza e salubrità, eliminazione delle barriere architettoniche, contenimento del consumo energetico, produzione di energia da fonti rinnovabili, parcheggi, ricezione radiotelevisiva e accesso alle reti — non perché richiamate dal comma 4, ma perché è lo stesso art. 1120 comma 2 a rinviare alla maggioranza del comma 2 dell'art. 1136.
Maggioranza degli intervenuti + due terzi del valore
Le innovazioni ordinarie dell'art. 1120 comma 1 — quelle dirette a migliorare o rendere più comodo l'uso delle cose comuni — richiedono i due terzi del valore (666,67 millesimi), oltre alla maggioranza degli intervenuti.
Quattro quinti
La modifica della destinazione d'uso delle parti comuni richiede il voto favorevole di quattro quinti dei partecipanti al condominio e quattro quinti del valore dell'edificio (art. 1117-ter). È il quorum più alto previsto, esclusa l'unanimità.
Quando serve l'unanimità
L'unanimità resta necessaria quando la decisione incide sui diritti individuali dei singoli: modifica dei criteri di ripartizione delle spese stabiliti dalla legge o dal regolamento contrattuale, atti di disposizione delle parti comuni, delibere che sottraggono a un condòmino il godimento della sua proprietà.
Tabella riepilogativa
| Decisione | Prima convocazione | Seconda convocazione |
|---|---|---|
| Costituzioneart. 1136 co. 1 e 3 | Maggioranza dei partecipanti + 2/3 del valore (666,67) | Un terzo dei partecipanti + 1/3 del valore (333,34) |
| Delibera ordinariaart. 1136 co. 2 e 3 | Maggioranza intervenuti + 500 millesimi | Maggioranza intervenuti + 1/3 del valore (333,34) |
| Nomina / revoca amministratoreart. 1136 co. 4 | Maggioranza intervenuti + 500 millesimi | Maggioranza intervenuti + 500 millesimi |
| Ricostruzione e riparazioni straordinarie di notevole entitàart. 1136 co. 4 | Maggioranza intervenuti + 500 millesimi | Maggioranza intervenuti + 500 millesimi |
| Liti fuori dalle attribuzioni dell'amministratoreart. 1136 co. 4 | Maggioranza intervenuti + 500 millesimi | Maggioranza intervenuti + 500 millesimi |
| Videosorveglianza parti comuniart. 1122-ter · 1136 co. 4 | Maggioranza intervenuti + 500 millesimi | Maggioranza intervenuti + 500 millesimi |
| Innovazioni agevolateart. 1120 co. 2 → 1136 co. 2 | Maggioranza intervenuti + 500 millesimi | Maggioranza intervenuti + 500 millesimi |
| Innovazioni ordinarieart. 1120 co. 1 · 1136 co. 5 | Maggioranza intervenuti + 2/3 del valore (666,67) | Maggioranza intervenuti + 2/3 del valore (666,67) |
| Modifica dei criteri di riparto delle speseart. 1123 co. 1 | Consenso di tutti i condòmini (diversa convenzione) | |
| Modifica destinazione d'uso parti comuniart. 1117-ter | Quattro quinti dei partecipanti + quattro quinti del valore (800 millesimi) | |
Gli errori che invalidano la delibera
- Convocazione incompleta. L'assemblea non può deliberare se non risulta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. È il vizio più grave e il più facile da contestare.
- Avviso tardivo. La convocazione va comunicata almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione, con mezzo idoneo a dare prova del ricevimento.
- Delibera su materie non all'ordine del giorno. Ciò che non è stato messo all'ordine del giorno non può essere deliberato, per quanto ci sia accordo fra i presenti.
- Confusione fra teste e millesimi. Raggiungere i millesimi ma non la maggioranza delle teste (o viceversa) significa delibera non approvata.
- Verbale incompleto. Se il verbale non riporta nominativi, millesimi dei votanti e l'esito preciso, dimostrare a posteriori il raggiungimento del quorum diventa molto difficile.
Su quest'ultimo punto abbiamo scritto una guida dedicata: come scrivere un verbale condominiale che regga a un'eventuale contestazione.
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In seconda convocazione si delibera con chiunque sia presente?+
No. È una delle convinzioni sbagliate più diffuse. Anche in seconda convocazione serve un terzo dei partecipanti e un terzo del valore per costituire l'assemblea, e per approvare una delibera ordinaria servono la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore (art. 1136 co. 3). Se i presenti non raggiungono queste soglie, l'assemblea non è validamente costituita.
Il condòmino moroso può votare in assemblea?+
Sì. La morosità non priva del diritto di voto: il condòmino in arretrato resta un partecipante a tutti gli effetti, conta per il quorum costitutivo e il suo voto è valido. Nemmeno il regolamento può prevedere il contrario, perché l'art. 1138 co. 4 vieta le deroghe all'art. 1136.
Gli strumenti dell'amministratore sono altri: il decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo dell'art. 63 co. 1 disp. att., che non richiede una preventiva autorizzazione assembleare, e — dopo un semestre di mora — la sospensione dai servizi comuni suscettibili di godimento separato (art. 63 co. 3). Si ricordi inoltre che l'art. 1129 co. 9 impone all'amministratore di agire per la riscossione entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio, salvo espressa dispensa dell'assemblea.
Come si contano le teste se un condòmino possiede più appartamenti?+
Vale come una sola testa, sommando però tutti i suoi millesimi. Il criterio è per persona, non per unità immobiliare. Nel caso opposto — un solo appartamento in comproprietà fra più persone — i comproprietari contano come un'unica testa e devono esprimere un voto unitario.
Il delegato quante deleghe può portare?+
Nei condomìni con più di venti condòmini il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore proporzionale (art. 67 co. 1 disp. att.). Sotto quella soglia il codice non fissa un limite numerico, salvo diversa previsione del regolamento. La delega deve sempre essere scritta.
Un divieto che sfugge spesso: all'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a nessuna assemblea (art. 67 co. 5 disp. att.).
Cosa succede se una delibera viene approvata con il quorum sbagliato?+
Di regola è annullabile: chi era assente, dissenziente o astenuto può impugnarla entro trenta giorni (art. 1137 co. 2). Il termine decorre dalla delibera per dissenzienti e astenuti, dalla comunicazione del verbale per gli assenti. Trascorsi i trenta giorni senza impugnazione la delibera resta efficace, pur essendo stata assunta irregolarmente.
Il vizio di quorum non è però sempre una semplice annullabilità: quando la delibera incide su diritti individuali dei condòmini, ha oggetto impossibile o illecito, o riguarda materie estranee alle competenze dell'assemblea, si versa in ipotesi di nullità, che chiunque può far valere senza limiti di tempo.
Serve sempre l'unanimità per cambiare la ripartizione delle spese?+
Sì. L'art. 1123 co. 1 stabilisce che le spese si ripartiscono in proporzione ai millesimi «salvo diversa convenzione»: e convenzione significa accordo di tutti i condòmini, non delibera a maggioranza. Lo stesso vale per modificare i criteri fissati da un regolamento di natura contrattuale.
Diverso è il caso di una delibera che si limita ad applicare criteri già esistenti, o a correggere un errore materiale nelle tabelle: lì la maggioranza basta.